Úvod:

Vyklizení nemovité věci po skončení nájemního vztahu představuje v české právní praxi dlouhodobě diskutovaný a neutěšený fenomén. Právní úprava byla totiž doposud nastavena ve prospěch bývalého problémového nájemce na úkor pronajímatele, jelikož mu umožňovala užívat předmět nájmu i dlouho poté, co došlo ke skončení nájemního vztahu, a tedy bez platného právního důvodu a bezplatně. Dne 1. 1. 2026 však nabyla účinnosti novela občanského soudního řádu (zákon č. 176/2025 Sb.[1]), která mj. zjednodušuje právě proces vystěhování bývalých problémových nájemníků, a to na základě institutu rozkazu k vyklizení, jenž je nově upraven v ust. § 175a občanského soudního řádu.

Právní úprava účinná do 31. 12. 2025:

Je nesporné, že tuzemská právní úprava účinná do 31. 12. 2025 byla ohledně vystěhování bývalých nájemníků ve vztahu k pronajímatelům značně neefektivní. Pakliže totiž došlo k ukončení nájemního vztahu a nájemce odmítal opustit předmět pronájmu, nezbývalo pronajímateli nic jiného, než podat na příslušný civilní soud žalobu na vyklizení a pomocí ní se domáhat vyklizení nemovité věci ve standardním civilním řízením.

To však představovalo nejen časově, ale i finančně, nákladný proces, jenž mohl trvat několik měsíců, ale i řadu let. Tato skutečnost pak pronajímatelům nemovitých věcí působila újmu spočívající v nemožnosti dále pronajímat předmět pronájmu novým nájemníkům a získávat tak nové finanční prostředky, kterou se s ohledem na nesolventnost těchto problémových nájemců, často zatížených řadou exekucí, nepodařilo fakticky vymoci, a současně měla neblahý vliv i na dostupnost nájemního bydlení v ČR, což je rovněž vysoce aktuální a diskutovaná problematika.

Právní úprava účinná od 1. 1. 2026:

Na tuto problematiku zareagoval zákonodárce právě přijetím zákona č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení, na základě něhož byl od 1. 1. 2026 do českého právního řádu, konkrétně do ust. § 175a občanského soudního řádu, zaveden institut tzv. rozkazu k vyklizení.

Rozkaz k vyklizení představuje, zjednodušeně řečeno, nástroj, jehož smyslem je zjednodušit a zefektivnit proces vystěhování bývalých nájemníků poté, co došlo k ukončení nájemního vztahu, a bývalý nájemce tak nadále obývá nemovitou věc bez právního důvodu a bezplatně.[2]

Jedná se o nové rozkazní řízení, jež je inspirované rozkazními řízeními v občanském soudním řádu již upravenými, oproti nimž se však týká nepeněžitého plnění v podobě vyklizení domu či bytu bývalým nájemcem.

Je potřeba zdůraznit, že rozkazní řízení se vztahuje pouze na případy, kdy mezi žalobcem (pronajímatelem) a žalovaným (bývalým nájemcem) dříve existoval nájemní poměr, který skončil a bývalý nájemce odmítá vyklidit nemovitou věc, a nelze jím tak řešit případy věcných práv či jiných závazkových poměrů včetně podnájmu, ani například dočasné vyklizení podle ust. § 2260 až 2262 občanského zákoníku.

Rozkaz k vyklizení dále nelze vydat tehdy, pokud:

1) pronajímatel nepřipojil k návrhu (žalobě) na soud písemnou výzvu k vyklizení nemovité věci, která musí být žalovanému zaslána nejméně 14 dní před podáním návrhu (žaloby) podle ust. § 175a odst. 2 písm. a) občanského soudního řadu; nebo

2) probíhá-li u soudu řízení, ve kterém se rozhoduje o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu podaném v zákonem stanovené lhůtě nebo o užívacím právu žalovaného nájemce k bytu nebo domu podle ust. § 175a odst. 2 písm. b) občanského soudního řadu. Řečeno jinak, pokud bývalý nájemce podal u soudu žalobu na posouzení oprávněnosti výpovědi, nemůže soud rozhodnout rozkazem k vyklizení do doby, než bude řízení o této žalobě nájemce pravomocně skončeno.

Rozkaz k vyklizení v praxi:

Rozkaz k vyklizení může soud vydat na návrh pronajímatele a bez nařízení soudního jednání ve věci za splnění zákonem stanovených podmínek. Aby přitom soud mohl rozkaz k vyklizení vydat, musí být splněny tři základní podmínky, a to:

1) Nájemní vztah platně skončil (např. uplynutím doby nájmu, dohodou účastníků nebo platnou výpovědí pronajímatele);

2) Pronajímatel nejméně čtrnáct (14) kalendářních dní před podáním návrhu na vydání rozkazu k vyklizení (žaloby) písemně vyzval nájemce, aby nemovitou věc dobrovolně vyklidil;

3) Pronajímatel doloží vlastnictví nemovitosti, například výpisem z katastru.

Návrh na vydání rozkazu k vyklizení se podává u okresního soudu, v jehož obvodu se nemovitá věc nachází. K návrhu je potřeba přiložit pouze:

1) nájemní smlouvu;

2) doklad o skončení nájmu (např. výpověď nebo dohodu);

3) písemnou výzvu k vyklizení nemovité věci odeslanou žalovanému nejméně 14 dnů před podáním návrhu na soud na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu;

4) doklad o vlastnictví nemovité věci.

Soud na základě návrhu pronajímatele a k němu připojených důkazů posoudí, zda má pronajímatel na vyklizení nemovité věci nárok. Pokud dospěje k názoru, že ano, vydá rozkaz k vyklizení, v němž nájemci uloží povinnost nemovitou věci do 15 dnů od doručení vyklidit, anebo proti rozkazu podat v zákonem dané lhůtě odpor.

Nájemce má tedy 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení právo na podání odporu, jinak se rozhodnutí soudu stává pravomocným a pronajímatel může rovnou zahájit exekuci a požadovat vyklizení nemovité věci – a to i prostřednictvím soudního exekutora.. Platí přitom, že není-li doručováno do datové schránky žalovaného, je náhradní doručení rozkazu k vyklizení vyloučeno.

Spolu s rozkazem k vyklizení pak soud podle ust. § 175a odst. 3 občanského soudního řádu zašle žalovanému také výzvu k vyjádření dle ust. § 114b odst. 2 občanského soudního řádu, a to s 30denní lhůtou pro podání takového vyjádření od doručení rozkazu k vyklizení. Tímto by mělo být zamezeno obstrukčnímu jednání a zneužívání rozkazního řízení ze strany žalovaných bývalých nájemníků. Pokud se žalovaný nevyjádří, má se za to, že nárok pronajímatele uznává, a soud může rozhodnout rozsudkem pro uznání – tedy bez dalšího dokazování a nařízení ústního jednání ve věci.

Závěr:

Institut rozkazu k vyklizení představuje bezpochyby pozitivní právní instrument, který by měl nejen zjednodušit a zefektivnit proces vyklizení nemovité věci a urychlit její navrácení do dispozice vlastníka, ale i napomoci řešení krize nájemního bydlení v ČR, neboť lze předpokládat, že „řada vlastníků bytů a domů bude nově ochotna své prázdné byty a domy nabízet na realitním trhu, popřípadě bude připravena nově namísto krátkodobých nájemních smluv uzavírat i smlouvy na dobu delší nebo na dobu neurčitou.“[3]. Nová právní úprava by totiž měla umožnit, aby soud rozhodl o vyklizovacím řízení během několika týdnů, nejpozději do šesti měsíců.[4]  

Z pohledu pronajímatelů tak rozkaz k vyklizení představuje účinnější ochranu jejich práv, který by měl současně zjednodušit celé vyklizovací řízení, zamezit zneužívání užívání nemovitých věcí i po skončení nájmu a v konečném důsledku zlepšit rovněž fungování trhu s nájemním bydlením v ČR.

Tým AK Sudolská

---

[1] https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2025-176.

[2] Srov. důvodová zpráva k zákonu č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení. Dostupná zde: https://odok.gov.cz/portal/veklep/material/KORNCSAHJKK6/.

[3] Důvodová zpráva k zákonu č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení. Dostupná zde: https://odok.gov.cz/portal/veklep/material/KORNCSAHJKK6/.

[4] https://mmr.gov.cz/cs/ministerstvo/bytova-politika/najemni-vztahy/vyklizeni/najemce-neplni-povinnosti-(1).

---

Další články